導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇投資項目風險分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、工程投資項目風險涵義與特點

所謂工程投資項目風險就是在工程投資項目整個壽命周期內(nèi)發(fā)生的、對工程建設(shè)項目目標的實現(xiàn)和生產(chǎn)運營可能產(chǎn)生干擾的不確定性影響，或可能導致項目受到損失或損害的事件。其特點主要有：（1）工程投資項目風險的多樣性。在一個項目中有許多種類的風險存在，如政治風險、經(jīng)濟風險、法律風險、自然風險、合同風險、合作者風險等，這些風險之間有復雜的內(nèi)在聯(lián)系。（2）工程投資項目風險的普遍性。在目標設(shè)計中可能存在構(gòu)思的錯誤，重要邊界條件的遺漏，目標優(yōu)化的錯誤；可行性研究中可能有方案的失誤，調(diào)查不完全，市場分析錯誤；技術(shù)設(shè)計中存在專業(yè)不協(xié)調(diào)，地質(zhì)不確定，圖紙和規(guī)范錯誤；施工中物價上漲，實施方案不完備，資金缺乏，氣候條件變；運行中市場變化，產(chǎn)品不受歡迎，運行達不到設(shè)計能力，操作失誤等。（3）工程投資項目風險的全局性。例如反常的氣候條件造成工程的停滯，則會影響整個后期計劃，影響后期所有參加者的工作。它不僅會造成工期的延長，而且會造成費用的增加，造成對工程質(zhì)量的危害。即使局部的風險也會隨著項目的發(fā)展，其影響會逐漸擴大。例如一個活動受到風險干擾，可能影響與它相關(guān)的許多活動，所以在項目中風險影響隨時間推移有擴大的趨勢。（4）工程投資項目風險有一定的規(guī)律性。工程投資項目的環(huán)境變化，項目的實施有一定的規(guī)律性，所以風險的發(fā)生和影響也有一定的規(guī)律性，是可以進行預測的。

二、工程投資項目風險分析與評價

1、工程投資項目風險識別

由于每一個工程投資項目本身就是一個復雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，影響關(guān)系錯綜復雜，有直接的，有間接的，有明顯的，也有隱含的，或是難以預料的。因此有必要對項目風險進行分類識別，將引起風險的極其復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的基本單元，從錯綜復雜的關(guān)系中，找出因素間的本質(zhì)聯(lián)系。主要有下列步驟：

（1）確定風險識別的對象。風險識別的第一步就是要確定風險識別的對象，要對生命周期的各個階段的主要作業(yè)過程進行分解，盡量不出現(xiàn)漏項，確定出識別的對象。

（2）收集并處理生成與風險有關(guān)的信息。風險識別中的很多方法都需建立在大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，比如可以收集工程項目環(huán)境方面的數(shù)據(jù)資料、類似工程的有關(guān)數(shù)據(jù)資料和工程的設(shè)計、施工文件等。

（3）不確定性的分析與判斷。運用收集、處理生成到的信息結(jié)合風險管理人員的經(jīng)驗，對工程項目投資所面臨的不確定性進行分析與判斷。

（4）選擇風險識別技術(shù)與工具。結(jié)合風險對象的特性，選擇有效的識別方法。有的可能需要一種技術(shù)與工具，有的可能需要幾種技術(shù)與工具結(jié)合使用。

（5）確定風險事件并分類。通過以上選擇的風險識別方法確定風險事件，并根據(jù)工程項目風險分類的方法，運用現(xiàn)有的風險信息和風險管理人員的經(jīng)驗，對確定出的風險進行分類分析，以便全面識別風險的各種屬性。

（6）預測風險事件的發(fā)展過程及結(jié)果。就是指結(jié)合實踐經(jīng)驗對分類后的風險事件進行推斷與預測，以判斷風險何時發(fā)生以及引發(fā)其發(fā)生的原因何時會出現(xiàn)，以那種形式出現(xiàn)。發(fā)生后會如何發(fā)展、結(jié)果如何等。

2、工程投資項目風險估計

風險估計就是對識別出的風險進行測量，給定某一風險發(fā)生的概率，它具有以下幾個方面的目的：加深對項目本身和環(huán)境的理解；進一步尋找實現(xiàn)項目目標的可行方案；使項目所有的不確定性和風險都經(jīng)過充分、系統(tǒng)而又有條理的考慮；明確不確定性對項目其它各個方面的影響；估計和比較項目各種方案或行動路線的風險大小，從中選擇出威脅最少、機會最多的方案或行動路線。對風險進行概率估計的方法有兩種：一種是根據(jù)大量試驗，用統(tǒng)計的方法進行計算，這種方法所得數(shù)值是客觀存在的，不依人的意志為轉(zhuǎn)移，稱為客觀概率。但在實際可行性研究中進行風險分析時，所遇到的事件經(jīng)常不可能做試驗，又因事件是將來發(fā)生的，因而不可能做出準確的分析，很難計算出客觀概率，但由于決策的需要，必須對事物出現(xiàn)的可能性進行估計，于是由有關(guān)專家對事件的概率做出一個合理的估計，這就是主觀概率。主觀概率是估計者根據(jù)合理的判斷和當時能搜集到的有限信息以及過去長期的經(jīng)驗所進行估計的結(jié)果。主、客觀概率的使用方法完全一樣，而主觀概率在風險估計中的應用近年來已日益引起人們的重視。對于大型工程項目，由于缺乏歷史資料的借鑒，通常利用主觀概率估計的方法對識別出的風險進行估計。

另外，對大型工程項目進行經(jīng)濟風險分析時，由于該項目的特征可以通過它的投入產(chǎn)出流反映出來，因而各種風險因素的直接作用后果使得項目在各個時期的投入產(chǎn)出流發(fā)生變化，當實際投入產(chǎn)出流系列與預測值發(fā)生偏差時，將最終導致投入產(chǎn)出的偏差。因此，在風險估計階段的主要任務，就是在綜合考慮主要風險影響的基礎(chǔ)上，對隨機投入、產(chǎn)出流的概率分布進行估計，并對各個流之間的各種關(guān)系進行研究。

3、工程投資項目風險評價

風險估計只對項目各階段單個風險分別進行估計或量化，而風險評價則考慮單個風險綜合起來的整體風險以及項目主體對風險的承受能力。由于識別出來的每一個風險都有自身的規(guī)律和特點、影響范圍和影響量，通過分析可以將它們的影響按貨幣單位來度量。風險評價的內(nèi)容有：

（1）風險存在和發(fā)生的時間分析。風險存在和發(fā)生的時間分析，即風險可能在項目的哪個階段、哪個環(huán) 節(jié)上發(fā)生。有許多風險有明顯的階段性，有的風險是直接與具體的工程活動（工作包）相聯(lián)系的。這對風險的預警有很大的作用。

（2）風險的影響和損失分析。風險的影響是個非常復雜的問題，有的風險影響面較小，有的風險影響面很大，甚至引起整個工程的中斷或報廢，而許多風險之間又是有聯(lián)系的。一個項目中，風險之間的相互影響被定義為風險關(guān)系。例如某個工程活動受到干擾而拖延，則可能影響它后面的許多活動，如經(jīng)濟形勢的惡化不僅會造成物價上漲，而且可能會引起業(yè)主支付能力的變化：通貨膨脹引起了物價上漲，則不僅會影響后期的采購、人工工資及各種費用支出，而且會影響整個后期的工程費用。有的風險是相克的，其作用可以相互抵消。例如反常的氣候條件、設(shè)計圖紙拖延、承包人設(shè)備拖延等在同一時段發(fā)生，則它們的影響可能是有重疊的。由于風險對目標的干擾常常首先表現(xiàn)在對工程實施過程的干擾上，一般通過以上分析過程來確定風險的影響：1）考慮正常情況下（沒有發(fā)生該風險）的情況，如這時的工期、費用、收益等；2）將風險加入這種狀態(tài)看有什么變化，如：實施過程、勞動效率、消耗、各個活動有什么變化；3）兩者的差異為風險的影響。

（3）風險級別

風險因素非常多，涉及各個方面，但人們并不能對所有風險都十分重視，否則將大大提高管理費用，并且過分謹慎反而會干擾正常的決策過程。在風險管理中，可以根據(jù)風險的不同的重要程度，將風險分類，區(qū)別對待。

（4）風險的起因和可控性分析

任何風險都有其根源，如環(huán)境的變化、人為的失誤等，對風險起因的研究是為風險預測、對策研究（即解決根源問題）、責任分析服務的。風險的可控性是指人對風險影響的可能性，如有的風險是人力（業(yè)主、項目管理者或承包商）可以控制的，而有的卻無法控制。

三、結(jié)語

總之，工程項目技術(shù)復雜，工程艱巨，工期長，投資大，牽涉面廣，項目投資隱藏著巨大的風險。因此，如何來識別項目投資中所面臨的風險，并對其進行評價，從而降低項目投資中的風險水平已成為企業(yè)管理者和相關(guān)理論工作者日益關(guān)注的話題。

參考文獻：

篇2

第一章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險的相關(guān)概念

風險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度，是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前為止，風險的概念還沒有一個統(tǒng)一的定義。

項目風險的定義：項目在其壽命周期內(nèi)自然存在的導致經(jīng)濟損失的變化，而項目的風險評估就是對項目風險的分析，也即分析項目在其存續(xù)的時空內(nèi)自然存在的導致經(jīng)濟損失之變化的可能性及其變化程度。項目的一次性使得項目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟活動要大得多，項目的風險也有其自身的特點，主要有風險的客觀性、多樣性、持續(xù)性、補償性、全面性、可測性及規(guī)律性。

1.2 房地產(chǎn)項目風險分析的一般過程

一個工程項目進行風險分析的過程，通?？梢苑譃樗膫€階段：風險識別、風險估計、風險評價和風險應對[1]。

風險分析是對風險的識別、估計、評價和應對作出全面的、綜合的分析，這四個部分是一個完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風險分析都是不完整的。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別

2.1 概述

風險識別是風險管理的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別是指風險管理人員找出影響房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量、進度、投資等目標順利實現(xiàn)的各種風險因素，運用各種方法對尚未發(fā)生的潛在風險以及客觀存在的風險進行分類，找出風險產(chǎn)生的原因，并對風險進行分類列表。 [2]。

2.2 房地產(chǎn)項目風險識別方法

房地產(chǎn)項目風險識別的方法很多，主要包括專家調(diào)查法、故障樹分析法（FTA 法）、幕景分析法

及篩選―監(jiān)測―診斷技術(shù)等方法。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估

3.1 風險估計與評價常用方法

房地產(chǎn)項目風險估計與評價是指應用各種管理科學技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計風險大小，找出主要的風險源，并評價風險的可能影響，以便以此為依據(jù)，對風險采取相應的對策。風險估計與評價常用方法主要有調(diào)查和專家打分法、風險報酬法、風險當量法和解析方法。

3.2 我國傳統(tǒng)項目風險評估方法

我國傳統(tǒng)項目風險評估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優(yōu)缺點，且具有一定的互補性，現(xiàn)逐一論述。

3.3 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析就是利用投資項目生產(chǎn)中的產(chǎn)量、成本、利潤三者的關(guān)系，通過測算項目達到正常生產(chǎn)能力后的盈虧平衡點，來考察分析項目承擔風險能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點，是指項目在正常生產(chǎn)條件下，項目的收入等于支出的那一點。在這一點上，項目既不盈利也不虧損。如果低于這一點所對應的生產(chǎn)水平，那么項目就會發(fā)生虧損；反之，則會獲得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術(shù)。其基本目的是考察一個項目分析結(jié)果的穩(wěn)定性，即該項目投資分析結(jié)果以多大的程度隨著相關(guān)因素的變化而變化的，通過分析，可使決策者對項目的風險程度有一個量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產(chǎn)生的影響，引起項目的經(jīng)營產(chǎn)生變化而使項目主要效果指標發(fā)生變動的程度。

3.5 風險概率分析

3.5.1 房地產(chǎn)投資風險的類型

房地產(chǎn)投資風險涉及政策風險、社會風險、技術(shù)風險、自然風險和國際風險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預測、規(guī)避的主要是經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險主要包含市場風險、經(jīng)營風險和財務風險等。

3.5.2 風險概率分析的方法

風險概率分析總結(jié)起來主要有以下幾種：

（1） 利用已有數(shù)據(jù)資料分析風險因素或風險事件的概率

（2） 利用理論概率分布確定風險因素或風險事件的概率

（3） 蒙特卡羅模擬法

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險應對

4.1 風險應對概述

風險應對就是對項目風險提出處置意見和辦法。通過對項目風險識別與評估，把項目風險發(fā)生的概率、損失嚴重程度以及其他因素綜合起來考慮，就可得出項目發(fā)生各種風險的可能性及其危害程度，再與公認的安全指標相比較，就可確定項目的危險等級，從而決定應采取什么樣的措施以及控制措施應采取到什么程度。

4.2 項目風險回避

風險回避是指當項目風險的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴重，又無其他策略來減輕時，主動放棄或改變項目目標與行動方案，從而回避風險的一種策略。采取這種策略，必須對風險有充分的認識，對威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風險的項目資源、項目技術(shù)、項目設(shè)計方案等，從而避開項目風險的一類項目風險應對措施。

4.3 項目風險轉(zhuǎn)移

風險轉(zhuǎn)移是投資主體將其本身面臨的損失有意識地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟利益關(guān)系的另一方承擔。風險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)商處理風險的一種重要方法。風險轉(zhuǎn)移也叫合伙分擔風險，其目的不是降低風險發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協(xié)議，在風險事故一旦發(fā)生時將損失的一部分轉(zhuǎn)移到項目以外的第三方身上。

4.4 項目風險控制

相對于風險回避而言，風險控制措施是一種積極的風險處理手段，它是指投資主體對不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風險，通過降低其損失發(fā)生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來達到控制目的的各種控制技術(shù)或方法。

4.5 項目風險自留

風險自留是指開發(fā)商自己承擔由風險事故所造成的損失。當采取其他風險規(guī)避方法的費用超過風險事件造成的損失數(shù)額時，可采取風險接受的方法。風險接受是最省事的風險規(guī)避方法。自愿接受風險可以是主動的，也可以是被動的。

第五章 結(jié)語

5.1 本文主要工作和結(jié)論

本文詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析的全過程，包括風險投資的相關(guān)概念，風險分析過程的四個階段（風險識別、風險估計、風險評估和風險應對）的特點和相互關(guān)系，風險識別的具體方法和存在問題，風險評估的常用方法和適用條件，并重點介紹了我國傳統(tǒng)的風險評估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風險應對的四個策略：風險回避、風險轉(zhuǎn)移、風險控制和風險自留。

參考文獻

篇3

奧運會是影響力超凡的體育盛事，卸掉她的榮耀、夢想與超越的光環(huán)，我們會看到奧運會背后的陰影，希臘總理西米蒂斯指出：“奧運會是一種高風險、高回報的文化和經(jīng)濟投資。”從歷屆奧運會投入預算和實際支出情況來看，預算基本上都出現(xiàn)了超支現(xiàn)象，如1976年蒙特利爾奧運會超支48.3億美元，1980年莫斯科超支45億美元，1992年巴塞羅那奧運會超支71億美元，2004年雅典奧運會超支69億美元……造成奧運會預算開支大大增加的主要原因是場館建設(shè)投入一再增多，而場館等相關(guān)體育設(shè)施的投入屬于直接投資，是一種事件性投資，存在一定的風險性，再者，對場館等項目進行廣泛投資，而不考慮其是否有利可圖，就切斷了相關(guān)項目的獲利后路，因此可以說，超支越多，投資的風險就越大。

奧運會在給上述主辦國帶來巨大經(jīng)濟壓力的同時，也給部分東道主帶來效益風暴，從那些成功規(guī)避奧運會投資風險的案例中可以看出，要想使奧運會獲得經(jīng)久不衰的魅力，需從以下幾方面入手：

一、合理安排投資時機

奧運會會促進舉辦城市乃至國家的經(jīng)濟增長，這一點通過往屆奧運會的經(jīng)驗應當肯定，但奧運建設(shè)投資在拉動經(jīng)濟增長的同時也存在著負面效應。奧運經(jīng)濟的負面效應指奧運會后，投資活動大為減弱，一些與奧運相關(guān)的行業(yè)出現(xiàn)衰退，也稱為奧運會的“低谷效應”

根據(jù)歷屆奧運會的投資規(guī)劃來看，投資主要集中奧運會之前，這就出現(xiàn)了大部分奧運會主辦國在奧運會后“低谷效應”的現(xiàn)象。所以，為預防“低谷效應”，應謹慎分析不同投資項目的收益情況，合理規(guī)劃各個項目的投放時機，如把與奧運會關(guān)系不大的基礎(chǔ)設(shè)施投資項目延至奧運會后建設(shè)，以平衡奧運會前后的投資規(guī)模，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資與城市的長遠發(fā)展相協(xié)調(diào)，從而有效地規(guī)避后奧運經(jīng)濟風險，確保經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步的增長。

二、進行科學的投資預算

從經(jīng)濟學角度來看，科學預算是保證奧運會經(jīng)費投入最大限度的取得經(jīng)濟效益和社會效益的重要基礎(chǔ)，只有通過精打細算、厲行節(jié)約，才能做到少投資多辦事，離開投資預算，就無法反映經(jīng)濟效益。

從歷屆奧運會的投入情況來看，奧運會舉辦前的預算和舉辦后的實際支出確實存在著巨大的差距。例如，1980年莫斯科奧運會超支55億美元，1992年巴塞羅那奧運會超支71億美元，2004年雅典奧運超支69億美元。如何最大限度地避免預算超支現(xiàn)象的出現(xiàn)，是降低奧運會投資風險的重要環(huán)節(jié)，歷屆奧運會主辦國都試圖通過各種方法把這一環(huán)節(jié)做得最好，例如，2000年悉尼奧運會就通過預算再調(diào)整來降低投資的風險性，而倫敦奧組委也對投資預算作了調(diào)整，由最初的34億英鎊調(diào)整為93億英鎊，雖增加了預算，但也在一定程度上避免了超支，有效地降低了投資風險。

三、采取PPP投資模式

PPP模式，全稱為Public private partnership，即政府和企業(yè)相互協(xié)作相互支持的投資模式，由企業(yè)參與體育場館的建設(shè)和經(jīng)營，從而有效降低了政府的風險，而且提高了奧運場館及其他大型場館的運營管理水平和經(jīng)營效益。

PPP模式融合了政府投資模式和私人投資模式兩者的優(yōu)點，既可以減輕政府的資金壓力，降低資金成本，又可以提高社會融入資金的利用效率，最大限度地促進資金投入項目的可持續(xù)發(fā)展，進而推動整個社會的發(fā)展。1992年巴塞羅那奧運會和2000年悉尼奧運會都是采用PPP模式的典范，前者獲得的直接收益雖然不多，僅為0.4億美元，但間接經(jīng)濟效益卻達到了歷屆奧運會的最高水平：260億美元的收益；后者獲得的直接經(jīng)濟收益為4.5億美元，間接經(jīng)濟收益則達到165億美元。

從現(xiàn)代奧運史來看，普遍地說，大多數(shù)體育場館、交通設(shè)施建設(shè)、環(huán)境保護等方面的投資主要由政府機構(gòu)承擔；而奧運村建設(shè)、辦公樓、商業(yè)中心、國際轉(zhuǎn)播中心、私營高速公路等主要由私人企業(yè)投資。隨著對奧運會投入模式風險性評估的進一步深入，PPP投資模式已經(jīng)越來越引起主辦國的高度重視。

四、控制投資比例

“奧運低谷效應”產(chǎn)生的原因之一是奧運會的直接投資和奧運會需要的新增投資占總投資的比例偏高。

篇4

房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項目的開發(fā)與經(jīng)營是對環(huán)境進行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)，也極大地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟有很強的拉動作用，具有重要戰(zhàn)略地位。

一、房地產(chǎn)投資風險類型

由于房地產(chǎn)投資項目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高等特點。使得房地產(chǎn)開放項目開發(fā)中具有不確定性和風險性。一旦風險發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對房地產(chǎn)投資項目風險進行分析與研究，加強風險管理來保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項目風險可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場、管理5個方面的風險。環(huán)境風險分為自然環(huán)境風險和人文社會環(huán)境風險。政策風險包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風險包括設(shè)計、設(shè)備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場風險包括市場結(jié)構(gòu)、市場需求、市場供給、市場價格。管理風險包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風險。

二、AHP法理論及運算步驟

本文采用層次分析法AHP對房地產(chǎn)投資項目風險進行分析和研究。AHP由美國運籌學家匹茨堡大學教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀70年代正式提出，是一種實用的定量與定性的研究方法，在多個領(lǐng)域中有所運用。通過建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計算權(quán)重。具體運算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標，并依據(jù)總目標的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應因素之間的關(guān)系，見圖1。

第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實質(zhì)是指標評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級比率標度

雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應具有如下性質(zhì)：

（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0?？梢岳眯再|(zhì)（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴重，那么λmax對應的標準化特征向量就越不能真實地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權(quán)值W的過程。運用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設(shè)：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標：CI=■，然后，查找對應的平均隨機一致性指標RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當CR

三、實例分析

以G市某房地產(chǎn)投資項目L為實例進行投資風險的分析與評價。L房地產(chǎn)項目是商住類型項目，所在城市自然和人文社會環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟處于高速增長狀態(tài)，有購買力的人群相對比較大。項目所在地周邊配套設(shè)施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項目的實際情況確定該項目的總目標A（A為房地產(chǎn)投資項目風險），然后劃分準則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）

A=■計算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應評價指標體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風險權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項目中，政策風險是最重要的風險因素。

四、結(jié)論

本文從房地產(chǎn)開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風險管理的基本原則，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險進行了分析和評價研究。首先，針對房地產(chǎn)特點，利用文獻調(diào)查法對關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的書籍和大量期刊進行了比較全面的風險影響因素分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險劃分為五類風險，再運用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對這些因素進行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項目風險因素指標評價體系。進而對這些風險進行量化分析，得出分析評價結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項目風險評價的運用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關(guān)聯(lián)度較低等不足之處。對于高階復雜的判斷矩陣A其準確性也較差。針對這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項目風險分析與評價的運用。

參 考 文 獻

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篇5

第一，項目高價投入，而由于種種原因產(chǎn)出達到預期目標或項目投資時效過長。

第二，投資于石油的貨幣資金由于某種原因遭受損失，投資的成本沒有按期收回，或不能收回。

石油項目投資對于投資者具有一種誘惑力，風險利益會使人做出某種風險選擇，并導致風險行為的發(fā)生。這就要求投資者在決策過程中尋求一個平衡點，通過投資者的經(jīng)驗、知識、判斷和選擇來實現(xiàn)，其中關(guān)鍵是處理好“報酬-安全性-風險”之間的關(guān)系。

二、石油企業(yè)投資項目的風險性分析

為了保證風險分析的質(zhì)量，有必要對石油企業(yè)投資過程中可能存在的各種風險因素進行科學的分析，使投資者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施與對策來減少風險損失。那么，在項目投資過程中主要掌握以下風險并采取策略進行規(guī)避。

（一）自然風險

自然風險是由于自然因素的不確定性對石油企業(yè)投資項目的影響和破壞，從而對企業(yè)投資者造成經(jīng)濟上的損失。一般包括氣候、水文、地質(zhì)、火災、風暴、地震、洪水等自然因素造成的風險。這類風險一旦發(fā)生，將對投資項目所在地區(qū)所有的石油企業(yè)造成損失。自然性風險是天然氣工程項目建?O和運行由于受自然條件，它是不容忽視的風險，在天然氣工業(yè)中，它往往成為決定項目成敗的關(guān)鍵，在進行風險管理時必須要特別考慮。

（二）政策風險

政策風險是指由于國家或國際政策變動的不可預見性所導致的項目預期收益與實際收益之間存在差距的可能性。它包括稅收政策風險、貨幣及外幣政策風險、環(huán)境保護政策風險、進出口政策風險等等政策性的內(nèi)容；政策風險是由于政策的潛在變化給投資者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對石油企業(yè)投資的影響是全局的，由于政策的變化帶來的風險對項目的效益會產(chǎn)生重要影響。其中要重點規(guī)避稅收、貨幣等經(jīng)濟體制和政策的風險。

（三）政治風險

我國石油企業(yè)海外投資的國家中，多數(shù)面臨嚴重的政治風險。一旦出現(xiàn)政府更迭或世界政局變化，一些國家可能難以保證投資協(xié)議的履行。當世界市場石油價格大幅度上漲的時候，這些國家可能要求提高投資價格。同時，這些國家擔心跨國公司的國際直接投資控制本國相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并最終控制其國家經(jīng)濟，因此，它們普遍采用國有化控制跨國公司，國有化浪潮再次掀起。毫無疑問，我國石油企業(yè)在海外投資項目將直接面對此類風險。

（四）經(jīng)濟風險

經(jīng)濟風險因素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。

第一，市場供求風險。任何市場的供給與需求都是動態(tài)和不確定的，這種不確定性決定了市場中經(jīng)營者收入的不確定。當供給短缺或需求不足時，石油市場中的主體，即賣方或買方中的一方將受到損失。這種由于供給與需求之間的不平衡而導致的石油投資者的損失就是供求風險。這是整個能源市場中最重要、最直接的風險之一。石油的市場供求風險可以分為供給風險、需求風險、購買力風險等內(nèi)容。

一是供給風險。當石油投資者所投資的項目，項目生產(chǎn)的商品在市場中出現(xiàn)供給過剩的現(xiàn)象時，會因為沒有顧客而蒙受損失。因此，石油企業(yè)作為投資者在投資前應該了解市場狀況。

二是需求風險。需求風險是石油市場中重要的風險因素之一。很多因素會導致市場中需求量的變化，這種變化往往給投資者帶來損失。一般來講，市場的需求分為潛在需求和有效需求兩種。潛在需求是一種欲望，但是不具備經(jīng)濟承受能力；有效需求是具備現(xiàn)實購買力的需求，分析石油需求既要分析有效需求又要分析潛在需求。分析潛在需求能否轉(zhuǎn)化為有效需求，或轉(zhuǎn)化的可能性有多大是市場需求風險分析的主要內(nèi)容。

三是購買力風險。購買力風險也是一種需求風險。由于購買力在石油市場中具有舉足輕重的地位，它的變化被作為一種特殊的風險。購買力風險主要是指市場中購買能力變化而導致石油不能被市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。在市場經(jīng)濟體制中，購買能力是一種非常不定的因素。由于石油具有較高的價格，如果石油投資者在轉(zhuǎn)售時，買方?jīng)]有足夠的支付能力，而且由于工作、消費結(jié)構(gòu)等原因不能得到銀行貸款，投資者的轉(zhuǎn)售就面臨風險。

第二，價格風險。一般來說，石油投資的開發(fā)成本是相對固定的。其盈利水平在相當程度上，取決于未來石油市場價格水平變化。如果未來價格水平趨于上漲，則投資收益水平會越來越高。反之，收益水平不斷下降，甚至會出現(xiàn)虧損。

石油商品的有限性和難以替代性，決定石油商品市場形態(tài)是總體短缺，價格上漲是基本趨勢。因此，通過國際直接投資獲取海外石油資源總體是有利的。換句話說，海外石油投資的價格風險和市場風險比較小，是相對安全的國際投資。但這并不表明，國際石油投資是一勞永逸。相反，短期市場震蕩和價格波動是世界石油市場的基本特征。

三、結(jié)語

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1 概述

在實際工作中，用解析法對工程項目進行風險分析有時會遇到困難。例如， 有時往往沒有足夠的根據(jù)來對項目盈利能力指標的概率分布類型做出明確的判斷，或者這種分布無法用典型的概率分布來描述。在這種情況下，如果能知道影響項目盈利能力指標的不確定因素的概率分布，就可以采用模擬的方法來對工程項目進行風險分析。

建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，通過對項目的財務可行性和經(jīng)濟合理性進行量化計算、分析論證，為項目的科學決策提供依據(jù)。同時也是BOT、TOT等新型特許經(jīng)營投融資模式下投資者進行項目投資決策的依據(jù)。在項目經(jīng)濟評價中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如建設(shè)投資、成本費用、產(chǎn)品（服務）價格、建設(shè)工期等大部分來自對未來情況的預測與估計，由此得出的評價指標及做出的決策往往具有一定程度的風險。為了向項目投資決策提供可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟評價中除了要計算和分析基本方案的經(jīng)濟指標外，還需要進行不確定性分析和風險分析，并提出規(guī)避風險的對策。

蒙特卡洛法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬以求解各類技術(shù)問題近似解的數(shù)學方法，其特點是用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理，解決具有不確定性的復雜問題。解決經(jīng)濟上的隨機概率問題，蒙特卡洛法被公認為是一種經(jīng)濟而有效的方法，在投資項目風險分析中很有實用價值。本文試以某建筑企業(yè)一期工程為例，利用計算機編制程序，嘗試蒙特卡洛模擬技術(shù)在建筑工程項目風險分析中的應用。

2 項目概況

某建筑企業(yè)一期工程項目采用BOT模式，目前仍在進行設(shè)計及招投標階段。按照初步設(shè)計概算結(jié)果，該建筑企業(yè)一期工程建設(shè)投資213．75萬元，流動資金515．37萬元，年經(jīng)營成本3066．50萬元。

根據(jù)項目實施計劃，本工程建設(shè)期為3年，各年度投資使用比例為22％：42％：36％；生產(chǎn)運營期按照經(jīng)濟使用年限設(shè)定為20年，固定資產(chǎn)殘值率為4％；年銷售收入預計為6570萬元，經(jīng)濟評價不計算增值稅，只計取城市建設(shè)維護稅、教育費附加和防洪基金；基準收益率按目前建筑行業(yè)內(nèi)部收益率標準取4％，以財務內(nèi)部收益率大于基準收益率為項目可行。按照以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行財務分析，得稅前財務內(nèi)部收益率為5．38％、投資回收期（含建設(shè)期）4.77年，財務凈現(xiàn)值（i=4％）為5234萬元，均能滿足財務最低要求，從財務分析的角度認為項目是可行的。

3 模擬過程

蒙特卡洛模擬法的實施步驟一般是：確定風險變量，分析每一變量可能變化的范圍并確定這些變化的概率分布，構(gòu)造風險變量的概率分布模型；通過模擬試驗，為各風險變量抽取隨機數(shù)，并將隨機數(shù)按照概率分布模型轉(zhuǎn)化為變量的抽樣值；將抽樣值組成一組經(jīng)濟評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，計算出評價指標值；最后重復進行試驗，進行若干次模擬后整理試驗結(jié)果所得項目評價指標值的期望值、方差、標準差和它的概率分布及累計概率，繪制累計概率圖，即可求出項目可行或不可行的概率。

3.1 確定風險變量的概率分布。

在工程項目經(jīng)濟評價中，通常采用歷史數(shù)據(jù)推定法或?qū)＜艺{(diào)查法（常用德爾菲法）確定變量的概率分布。對此建筑工程進行模擬，采用專家調(diào)查的方法測算確定風險變量的分布模型。

3.1.1 建設(shè)投資的概率分布。建設(shè)投資的概率分布采用三角形分布，邀請專家根據(jù)項目初步設(shè)計概算情況對項目投資進行預測，估計項目投資的最樂觀值、最大可能值、最悲觀值，求取專家意見的平均值，并計算標準差和離散系數(shù)，離散系數(shù)滿足專家一致性要求時，經(jīng)測算估計最后確定三角形分布模型，結(jié)果為：樂觀值34181萬元，最大可能值采用概算值40213．75萬元，悲觀值44235萬元。

3.1.2 經(jīng)營成本和銷售收入的概率分布。經(jīng)營成本和銷售收入的概率分布均采用正態(tài)分布，邀請專家對經(jīng)營成本和銷售收入的期望值、分布范圍和范圍內(nèi)概率進行估計。選取三位專家對經(jīng)營成本的估計結(jié)果進行計算示例如下：第一位專家認為經(jīng)營成本的期望值為3000萬元，在2760―3240萬元范圍內(nèi)的概率為90％，即在2760～3240萬元范圍外的概率為10％，小于2760萬元（或大于3240萬元）的概率為5％，即比期望值3000萬元減少240萬元的概率為5％，查標準正態(tài)分布概率表或通過計算機程序計算得離差為－1．645，即相當于期望值偏離了－1．645ð，于是標準差ð=240／1．645=146萬元。同理計算其他專家對經(jīng)營成本的期望值與標準差的估計值，結(jié)果見表1。專家估計結(jié)果標準差的平均值為164萬元，方差為247，離散系數(shù)為 ，滿足專家一致性要求，從而確定經(jīng)營成本的概率分布服從N(3037，1642)的正態(tài)分布。

采用同樣的方法，經(jīng)專家估計確定經(jīng)營收入的概率分布服從N(6570，3802)的正態(tài)分布，過程從略。

3.2 抽取隨機數(shù)，產(chǎn)生變量抽樣值

本文的模擬過程完全由計算機程序完成，隨機數(shù)采用編程語言提供的隨機數(shù)函數(shù)獲取。

對建設(shè)投資、經(jīng)營成本和銷售收入分別獲取隨機數(shù)，以此隨機數(shù)作為變量的概率值，并根據(jù)相應的概率分布模型轉(zhuǎn)化為各隨機變量的抽樣值，轉(zhuǎn)化過程如下：

3.2.1 建設(shè)投資服從三角分布，直接利用概率的數(shù)學含義即三角形面積求取隨機變量。

3.2.2 經(jīng)營成本和銷售收入服從正態(tài)分布，正態(tài)圖上陰影部分的面積為隨機數(shù)產(chǎn)生的概率值，由概率值查標準正態(tài)分布概率表或通過計算機程序計算得出抽樣值距期望值的離差，可以確定隨機變量的抽樣值：抽樣值(x)=期望值±離差×標準差。

3.3 計算抽樣的評價指標值

確定出一組建設(shè)投資、經(jīng)營成本和銷售收入等隨機變量的抽樣值后，以這組抽樣值為經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，流動資金按照經(jīng)營成本的抽樣值與期望值之比進行調(diào)整，計算項目經(jīng)濟評價指標值。常用的評價指標有財務凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等，一般采用財務內(nèi)部收益率，在計算期內(nèi)按照以下公式采用計算機試算內(nèi)插法求解FIRR：

NPV=

其中流入資金CI包括銷售收入和計算期末回收殘值、回收流動資金；流出資金CO包括建設(shè)投資、銷售稅金、經(jīng)營成本等。

3.4 模擬結(jié)果及試驗次數(shù)對結(jié)果的影響分析

重復以上隨機試驗，使模擬結(jié)果達到預定次數(shù)后，以每一次試驗發(fā)生的頻數(shù)作為概率，按內(nèi)部收益率由小到大進行排序，整理全部試驗結(jié)果的期望值、方差、標準差，并計算累計概率，即可求取財務內(nèi)部收益率小于基準收益率的累計概率，從而確定項目可行或不可行的概率。對該工程進行試驗次數(shù)為2000次的一次模擬，整理模擬結(jié)果，得內(nèi)部收益率的平均值為5.64％，方差為1.93，離散系數(shù)為24.63％。按內(nèi)部收益率由小到大進行排序計算，可確定內(nèi)部收益率低于基準收益率4％的累計概率為12．75％，即內(nèi)部收益率大于或等于4％的概率為87．25％，可見此工程項目的財務風險較小。

4 計算機模擬程序

采用蒙特卡洛模擬法進行風險分析，計算過程重復性強、工作量大，一般利用計算機程序完成。為了將蒙特卡洛模擬技術(shù)引入污水處理項目經(jīng)濟評價風險分析中，筆者采用可視化編程語言Visual Foxpro編制了計算程序。

采用該程序，可以根據(jù)專家調(diào)查結(jié)果確定風險變量的分布模型、實現(xiàn)正態(tài)分布概率值與離差的相互轉(zhuǎn)換（計算標準正態(tài)分布表中的數(shù)據(jù)）、抽取隨機數(shù)并產(chǎn)生抽樣值、計算經(jīng)濟評價指標、在設(shè)定試驗次數(shù)下的一次模擬和多次重復模擬、查看模擬結(jié)果、形成模擬結(jié)果概率圖表等，實現(xiàn)短時間完成數(shù)千次模擬試驗的計算、分析和輸出。上述表2中統(tǒng)計出了在P2.8G計算機上利用該程序進行不同試驗次數(shù)的一次模擬耗用時間數(shù)，其中試驗次數(shù)為2000次時一次模擬耗時僅用2．97秒，進行20次重復模擬累計耗時約1分鐘；若試驗次數(shù)為10000次，20次重復模擬累計耗時將達5分鐘。

在建筑工程項目可行性研究報告經(jīng)濟評價工作中，對風險分析有著較高要求，對項目進行風險概率分析的更是重要，而采用蒙特卡洛模擬技術(shù)進行模擬分析是重要手段。本文通過對某建筑工程作為算例，編制計算機程序進行蒙特卡洛模擬分析，得出項目可行或不可行的概率，為建設(shè)方提供決策依據(jù)，并為項目可行性研究工作進行風險分析提供案例，同時為BOT、TOT等新型特許經(jīng)營投融資模式進行項目投資決策的風險分析提供參考。

參考文獻：

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篇7

1 肯定當量法概述

肯定當量法，是指在固定資產(chǎn)投資項目的風險分析中，預先用一個系數(shù)把有風險的現(xiàn)金收支調(diào)整為無風險的現(xiàn)金收支，再用無風險的貼現(xiàn)率去計算不同方案的凈現(xiàn)值，然后用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機會可取程度的一種方法。其模型為：NPV=。式中，NPV表示投資項目凈現(xiàn)值；at表示肯定當量系數(shù)；At表示第t年的稅后現(xiàn)金流入量； i表示預定的無風險貼現(xiàn)率；C表示投資現(xiàn)值?？隙ó斄糠ǖ脑黼m然是比較凈現(xiàn)值的大小，但該方法的核心與關(guān)鍵卻在于肯定當量系數(shù)的確定。所謂肯定當量系數(shù)，是指把不肯定的1元現(xiàn)金流量折算成相當于使投資者滿意的肯定現(xiàn)金流量的系數(shù)。

2 肯定當量法用于投資決策風險分析的科學合理性

煤礦投資決策所面臨的風險，都直接或間接地影響到企業(yè)的現(xiàn)金流量。而煤炭企業(yè)的現(xiàn)金流量是進行項目投資決策時必須事先計算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。項目現(xiàn)金流量的確定正確與否，關(guān)系到項目投資決策的正確與否。

采用現(xiàn)金流量作為分析內(nèi)容具有以下優(yōu)勢：①采用現(xiàn)金流量有利于科學地考慮資金時間價值因素。②采用現(xiàn)金流量更能使煤炭投資投資決策符合客觀實際情況。對于現(xiàn)金流量的分析比較常用的指標是貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標，它是一種科學的投資決策指標。對貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標分析評價的方法包括凈現(xiàn)值法、內(nèi)部報酬率法和利潤指數(shù)法。而風險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當量法都是運用凈現(xiàn)值作為分析指標的，且都涉及到期望值、標準差、標準離差率等數(shù)值，都是通過對現(xiàn)金流量的分析調(diào)整來反映各年投資決策風險，所以將其應用于煤礦項目投資決策風險分析中在理論上是成立的，是科學合理的。

3 肯定當量系數(shù)如何確定

肯定當量法的主要困難是確定合理的肯定當量系數(shù)，而系數(shù)的確定又是肯定當量法應用于煤礦投資決策風險分析中最關(guān)鍵、最核心的問題，是在明確項目投資決策所面臨各種風險源，抓住主要風險，在大量收集信息的基礎(chǔ)上，運用科學的方法得出的。對肯定當量系數(shù)確定的方法可以采?。?/p>

（1）理論系數(shù)法。該法能夠說明肯定當量系數(shù)的理論意義，表明未來可以肯定的現(xiàn)金流量相當于現(xiàn)在計算的不肯定現(xiàn)金流量期望值的比率。用公式表示為：at=肯定的現(xiàn)金流量÷不肯定的現(xiàn)金流量期望值，因該公式的分子無法直接計算得出，在實際的項目投資決策風險分析中難有應用價值，故稱為理論系數(shù)。

（2）經(jīng)驗系數(shù)法。肯定當量系數(shù)的選用可能會因人而異，敢于冒風險的分析者會選用較高的肯定當量系數(shù)，而不愿冒險的分析者可能選用較低的肯定當量系數(shù)。為防止因決策者的偏好不同而造成決策失誤，有些煤炭企業(yè)根據(jù)現(xiàn)金流量的標準離差率來確定肯定當量系數(shù)。即以反映現(xiàn)金流量期望值風險程度的標準差率（亦稱變異系數(shù)）表示現(xiàn)金流量的不確定程度，標準差率與肯定當量系數(shù)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為：（如表1）。

該經(jīng)驗數(shù)據(jù)取得的方法一般有：①會議分析法。通過召集各種項目投資決策相關(guān)人員的會議，廣泛征詢意見，詳細研究項目投資決策面臨的各類不確定因素，判定項目決策風險源，綜合大家討論分析結(jié)果得出。②專家預測法。聘請項目方面專家，請他們就項目投資決策過程中的各種不確定因素發(fā)表意見。在各專業(yè)范圍內(nèi)的專家，通常都具有多年工作經(jīng)驗，了解情況，熟悉規(guī)律，具備較敏銳的洞察力和分析能力，可由他們共同結(jié)合實際情況分析給出。③資料分析法。詳細閱讀并認真分析投資項目的文字資料、規(guī)劃設(shè)計資料、審計資料、財務分析報表等，從中發(fā)現(xiàn)并判斷項目的風險所在，結(jié)合以往經(jīng)驗給出。④實地考察法。對項目環(huán)境，有針對性地進行現(xiàn)場實地調(diào)查研究，往往會發(fā)現(xiàn)文字資料，統(tǒng)計報表中反映不到的問題，從而更加準確的給出。⑤審計、計劃等技術(shù)方法。通過審計、計劃、專題研究等技術(shù)手段，分析及判定風險因素，進而給出所需經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

標準差率反映了投資項目的風險程度，風險越小，則標準差率越小，對應的肯定當量系數(shù)就大，可以肯定的現(xiàn)金流量也就越大；反之，風險越大，標準差率就越大，對應的肯定當量系數(shù)也就小，可以肯定的現(xiàn)金流量也小。實際應用中，需已知某項目投資決策所面臨的風險的程度，并計算出反映該投資項目風險程度的標準差率，方可找到對應的肯定當量系數(shù)。

篇8

中圖分類號： X820 文獻標識碼： A

一、風電項目投資風險的特點

風電投資風險并不僅指風電建設(shè)項目開始階段的投資風險，而且指風電項目在項目建設(shè)前期的規(guī)劃設(shè)計、風電建設(shè)整個過程、建設(shè)竣工驗收工作和風電機組的運營維護等各階段可能遇到的風險的綜合。由于風險貫穿于整個項目建設(shè)之中，風力發(fā)電的投資風險就形成了如下特點：

1、階段性特點

由于風電項目是一項投資巨大、長久性的項目，因此，按照風電項目開發(fā)的先后順序，可以將其投資風險大致劃為四個階段，分別是項目前期調(diào)研規(guī)劃階段的風險、投資和融資階段的風險、開工建設(shè)階段的風險和設(shè)備運營維護階段的風險。在各個階段，由于外界造成的風險等都是由投資商一概承擔的。

2、偶然性特點

風電項目在建設(shè)過程中，經(jīng)常會遭到偶然或突發(fā)狀況而導致的風險。由于風電基地往往會建設(shè)在自然環(huán)境較復雜的地方，這些地方發(fā)生自然災害的概率較大，為了降低由于突發(fā)的自然災害帶來的損害，投資商應提前做好防范措施，從而降低投資風險。

3、相關(guān)性特點

一般而言，經(jīng)濟條件較好地區(qū)的電力產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度也較快，因為經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)對電的需求量就越大，從而導致電力產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟的發(fā)展趨勢較為敏感，經(jīng)濟繁榮可以帶動電力的發(fā)展，反之，經(jīng)濟蕭條也可阻礙電力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，風電項目的投資風險與經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)性是相當大的。

二、風電投資成本分析

風電項目投資者如何將投資成本控制到最低點，是獲取風電投資效益的關(guān)鍵，也是風電投資風險分析的重要組成部分。風電開發(fā)項目投資成本可作為衡量風電建設(shè)投資獲得經(jīng)濟效益的主要因素，其組成如下：

1、風電項目的風電場建設(shè)成本

風電項目的開發(fā)，在風電場的建設(shè)費用支出中占據(jù)了相當大的一部分，其中包括風電機組設(shè)備的購買成本、風電機組的安裝調(diào)試費用支出和風電場的選址費用支出等。

在風電機組的購置成本和安裝調(diào)試方面，風電項目的開發(fā)以及風能的正常利用最離不開就是設(shè)備風電機組。所以，要想提高風能的利用效率，投資商應加大對風電機組的投資，在購買設(shè)備時應選優(yōu)質(zhì)、耐用的風電機組。對風電機組的費用支出加大，將直接影響到風電場總投資的多少，同樣關(guān)系到風電投資帶來的收益大小，由此可以明確看出風電機組設(shè)備的投資是風電投資成本中最主要的構(gòu)成部分，就目前而言，其成本應占總投資的一半以上。因此，隨著風電機組制造技術(shù)的不斷提高和機組性能的快速改進，在某種程度上就會使風電機組的造價降低，從而降低風電成本，由此增加風電投資的收益。除風電機組的購置成本外，由于風力發(fā)電系統(tǒng)較為復雜，對設(shè)備的安裝精度要求高，風電機組的安裝調(diào)試費用也占總成本的一定比例，不容忽視。

2、風電運營維護費用支出和其他費用支出

風電投資與工廠投資是一樣的道理，在風電建設(shè)完成之后，還需要對其設(shè)備等的運營進行有效維護。一方面是保證風力發(fā)電的正常工作，另一方面可以延長設(shè)備的壽命，從而減少由于長期使用設(shè)備而造成的折舊費用。一般而言，風電場設(shè)置的地方自然環(huán)境都相對較惡劣，因此，一些自然現(xiàn)象和自然災害造成的設(shè)備損害較大，投資方對這一方面的投資就會隨之增加。其他費用則是指除上述成本以外的費用支出，例如在建設(shè)風電時需要的管理費用，投資所需貸款的利息費用等。

三、風電項目的投資風險分析

1、針對風電項目投資風險評價的分析

項目風險評價是指在觀察和研究導致項目風險的因素后，對其影響因素進行分析和評價，而后構(gòu)建相應的評價指標體系，選擇適當?shù)脑u價方法模型，從而確定整個項目的風險水平以及風險影響程度等。具體來說主要分為三個方面，分別是風險評價指標的影響強弱度的判定、項目的總體風險水平的評價和項目風險防范措施的選取。

根據(jù)風險強度的高低來對風險指標進行評價，對于風險指標影響程度較高的因素，相關(guān)人員或組織應加強對其的監(jiān)控力度，以避免這種因素再度影響風險指標的風險水平，這就是對風險評價指標的影響強度的判定；而項目的總體風險水平的評價則是通過在項目建設(shè)之前對項目投資所獲取的收益，即預期收益，與實際收益之間的差距比較。這種差距的造成，不僅與建設(shè)項目的整個過程相關(guān)，與各個階段的風險指標也是相聯(lián)系的，因此，施工中要注意及時檢測和監(jiān)控各階段的風險因素；所謂項目風險的防范措施的選取則是在確定了項目實施各階段的風險指標的影響強度以后，加強對風險指標影響度較強的因素的控制與管理，減少或避免風險事故的發(fā)生。

2、影響風電項目投資風險的因素分析

風電項目是一項巨大的投資項目，也是一項長期的、復雜的投資項目，因此，影響其投資風險的因素也是多樣的、復雜的。在風電項目施工前的設(shè)計方案階段就已經(jīng)存在風險因素，為了使項目能夠更好地開發(fā)，投資商會聘請專業(yè)人員對在施工中采用的策略、方式、設(shè)備等進行投資估計，但是，這種估計往往不會將實際的環(huán)境、市場變動等要素都考慮進去，從而導致估算出現(xiàn)較大的偏差，也會影響投資風險。

此外，投資商對項目進行投融資時，必定要向銀行貸款，由于貸款的匯率變動、貸款合同的變更也同樣會影響到投資風險。當匯率變高，貸款資金又不能即時到賬，這就會使得投資項目的建設(shè)進程延緩，從而導致費用及成本增加。在成本增加基礎(chǔ)上，效益不變，投資風險指標便會隨之提高。這一系列的因素都可導致風電項目的投資風險增加，因此，為減少項目投資風險，應加強對影響投資風險的因素進行有效分析。

四、風電項目投資的風險防范對策

1、政策風險的防范對策

風電投資管理者應該采取合理的措施積極應對政策風險并化解它，一方面深入研究國家對風電項目的各項優(yōu)惠政策，從而準確解讀國家在產(chǎn)業(yè)政策方面的導向，另一方面認真分析優(yōu)惠政策連續(xù)性中斷的原因，并積極做出應對預案。

2、人力資源風險的防范對策

風電場管理人員應加大力度，積極引進相關(guān)人才并儲備人才，同時對人才進行有效的培訓，督促人才激勵制度不斷完善，加大力度培訓和培養(yǎng)現(xiàn)有人員的技術(shù)、管理能力及綜合素質(zhì)等。與此同時，促使“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)的加強和企業(yè)凝聚力的增強，從而為企業(yè)人才隊伍的穩(wěn)定打下堅實的基礎(chǔ)。

3、技術(shù)風險的防范對策

在為項目選址和為設(shè)備選型時，充分分析其可行性。選址時確保所選地址有達到相關(guān)標準的風能儲量，以避免出現(xiàn)經(jīng)常性的風能不足或長期無風的現(xiàn)象；選型時經(jīng)驗豐富的廠家和機能良好的機型，廠家和機型應獲得第三方認證機構(gòu)的技術(shù)認證。如果選擇國產(chǎn)設(shè)備，生產(chǎn)廠家規(guī)模要大、機型的技術(shù)要成熟。除了前期要慎重選型之外，運營期可以通過保險的方式轉(zhuǎn)移設(shè)備本身的技術(shù)風險。

4、市場風險的防范對策

通過上文的分析可以看出，電價風險和電力項目的成本風險是風電項目投資的主要市場風險，這兩種風險可以通過以下措施加以防范：首先，在電價風險的防范方面，降低特許權(quán)項目電價風險的措施是：一方面，按照當前發(fā)改委的政策，將風電項目的投資回收期控制在3000小時以內(nèi)，即等效負荷的小時數(shù)；另一方面，預計后期電價時，依據(jù)相對保守的方法，從而有效確定投資收益率。其次，要對風電項目的成本加強控制，依據(jù)其重點和難點，一方面，要深入研究風電設(shè)備和金融市場，充分考慮各種可能的不確定性因素，并采取相應的措施降低不確定性的風險；另一方面，對風電項目進行有效的管理，將項目成本控制納入考核的重點內(nèi)容之中。

結(jié)束語

風電項目是可再生能源開發(fā)的重要對象和內(nèi)容，風電項目的開發(fā)可以促進能源緊缺的問題的解決和能源結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在這種背景下，近年來能源領(lǐng)域內(nèi)投資的重點和熱點之一就不可避免地包括風電項目投資了。但是，在有關(guān)人員火熱地投資風電項目的同時，風電項目投資的風險也應該引起有關(guān)人員的重視。

參考文獻

[1]閆寧．風力發(fā)電項目投資風險評價研究［D］．北京:華北電力大學，2013:1-46．

篇9

    科研項目投資是一種以特定建設(shè)項目為對象,直接與新建項目有關(guān)的長期投資行為。項目投資決策的評價與分析是企業(yè)財務活動重要的部分,因為項目投資的規(guī)模大、風險大、回收時間長,對企業(yè)未來發(fā)展的影響也大。因此進行項目投資決策時風險評估十分必要。

    新投資項目由于處于項目的初始階段,科研人員只注重技術(shù)層面上的風險,專業(yè)方面的局限使他們無法從整體上看到財務風險的存在。而財務風險又是客觀存在的,要徹底消除風險及其影響是不可能的,為防范新項目的財務風險,就要求我們財務人員介入項目的管理,結(jié)合財務方面的專業(yè)知識將風險量化并告之項目管理者,對風險進行預警,將損失降至最低,為企業(yè)創(chuàng)造最大的收益。

    評估項目風險的關(guān)鍵在于如何確定預警指標及預警指標的臨界值,以判斷項目的風險是否存在,在對新項目進行日常財務風險管理中,應定期或動態(tài)地將預警指標與臨界值進行比較,若預警指標臨近或突破臨界值,則根據(jù)具體情況發(fā)出警報。使核心的決策人員能夠隨時獲取有關(guān)風險的信息資料。

    對新項目進行財務方面的風險評估,首先從調(diào)研階段開始,項目的調(diào)研階段主要是由新項目科研人員,從各個渠道收集有關(guān)該項目的信息,如設(shè)備購置價值、原材料價格、單位用量、損耗率、人工、工時、以及市場同類產(chǎn)品的價格、外部的年需求量和該項目目標利潤率等等基礎(chǔ)信息,并據(jù)此出具調(diào)研報告。

    其次,財務人員根據(jù)新項目科研人員在調(diào)研階段出具的調(diào)研報告,根據(jù)其中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息結(jié)合財務的分析方法提供財務可行性分析報告,主要包括對項目各風險值的說明,如根據(jù)設(shè)計成本信息(包括預計的固定成本、變動成本)以及目標銷售價格計算出盈虧平衡點(BEP),從而給出外部對該產(chǎn)品的需求所應該達到的最小值;通過對該項目的投資總額和未來幾年內(nèi)現(xiàn)金凈流量的測算計算出投資回收期,同時與新產(chǎn)品生命周期的對比可以讓管理者知道投資回報期是否在產(chǎn)品的生命周期范圍之內(nèi);通過估計當某一不確定變量(如銷售量、銷售價格、材料價格、人工成本、材料成本、固定性成本等)發(fā)生一定程度變化的時候,項目的投資決策指標(凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)部收益率、利潤值等)將相應發(fā)生多大程度的變化,以此來預測新項目風險的大小,以及分析投資決策指標,明確項目的抗風險能力,從而成為項目風險評估的重要指標。

    一、盈虧平衡點分析

    盈虧平衡點又稱零利潤點、保本點、盈虧臨界點、損益分歧點、收益轉(zhuǎn)折點。它是指企業(yè)經(jīng)營處于不盈不虧狀態(tài)所須達到的業(yè)務量(產(chǎn)量或銷售量),即銷售收入等于總成本,是投資或經(jīng)營中的一個很重要的數(shù)量界限。近年來,盈虧平衡分析在企業(yè)投資和經(jīng)營決策中得到了廣泛的應用。盈虧平衡點可以用銷售量來表示,即盈虧平衡點的銷售量;也可以用銷售額來表示,即盈虧平衡點的銷售額。如果預期銷售額與盈虧平衡點接近的話,則說明項目沒有利潤。盈虧平衡點越低,表明項目適應市場變化的能力越大,抗風險能力越強。

    按實物單位計算:盈虧平衡點=固定成本÷(單位產(chǎn)品銷售收入-單位產(chǎn)品變動成本)

    按金額計算:盈虧平衡點=固定成本÷(1-變動成本/銷售收入)=固定成本÷貢獻毛益率

    盈虧平衡點可以通過研究產(chǎn)品的單位售價(P)、單位可變成本(V)以及總固定成本(F)來計算。可變成本是與產(chǎn)量水平成比例變化的要素,通常包括直接材料、直接人工以及利用成本。固定成本是不隨數(shù)量變化的費用。通常包括折舊費、租金、保險費、管理人員工資以及辦公費等。盈虧平衡點的計算公式為:BEP=F÷(P-V)。

    根據(jù)設(shè)計成本信息(包括預計的固定成本、變動成本)以及目標銷售價格計算出盈虧平衡點(BEP),從而給出外部對該產(chǎn)品的需求所應該達到的最小值,并提供給我們的管理決策人員,比較根據(jù)目前市場信息所預測出的銷售量,是否達到了該最小值,如果沒有達到就看其改善及增加銷量的可能,以從銷售方面確定產(chǎn)品的風險。

    二、投資決策評價分析

    投資決策評價指標是指用于衡量和比較投資項目可行性,以便據(jù)以進行方案決策的定量標準和尺度。從財務評價的角度,投資決策評價指標可分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標。按在計算過程中不考慮資金時間價值因素的指標稱靜態(tài)指標,包括靜態(tài)投資回收期、投資收益率;在計算過程中充分考慮和利用資金時間價值的指標稱動態(tài)指標,包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)部收益率。

    (一)靜態(tài)評價指標

    1.投資回收期是指以投資項目經(jīng)營現(xiàn)金流量抵償原始投資所需要的全部時間。投資回收期可以自項目建設(shè)開始年算起,也可以自項目投產(chǎn)年開始算起,但應予注明。

    投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表計算,其具體計算又分以下兩種情況:

    項目建成投產(chǎn)后各年的凈收益(即凈現(xiàn)金流量)均相同,則靜態(tài)投資回收期的計算公式如下:不包括建設(shè)期的回收期PP/=原始投資合計÷投資后前若干年每年相等的凈現(xiàn)金流量;包括建設(shè)期的回收期PP=不包括建設(shè)期的回收期PP/+建設(shè)期。

    2.投資收益率,又稱投資報酬率(ROI)是指達產(chǎn)期正常年份的息稅前利潤或運營期年均息稅前利潤占項目總投資的百分比。是作為評價項目投資價值的參數(shù)的一種方法,計算時使用會計報表上的數(shù)據(jù)。

    投資收益率(ROI)=年息稅前利潤或年均息稅前利潤÷項目總投資

    將計算出的投資收益率(ROI)與所確定的基準投資收益率進行比較,其指標大于或等于基準指標,則投資項目具有財務可行性。投資收益率考慮了項目有效期內(nèi)的全部現(xiàn)金流量。

    (二)動態(tài)評價指標

    1.凈現(xiàn)值(NPV)是反映投資方案在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)評價指標。投資方案的凈現(xiàn)值是指用一個預定的基準收益率(或設(shè)定的折現(xiàn)率)ic,分別把整個計算期間內(nèi)各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到投資方案開始實施時的現(xiàn)值之和。

    凈現(xiàn)值(NPV)=∑NCFt(1+K)-t+∑Ct(1+K)-t

    凈現(xiàn)值(NPV)是評價項目盈利能力的絕對指標。當NPV>0時,說明該投資項目在滿足基準收益率要求的盈利之外,還能得到超額收益,具有財務可行性;當NPV=0時,說明該該投資項目基本能滿足基準收益率要求的盈利水平,方案勉強可行;當NPV﹤0時,說明該該投資項目不能滿足基準收益率要求的盈利水平,方案不可行;凈現(xiàn)值(NPV)指標考慮了資金的時間價值,并全面考慮了項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟狀況;經(jīng)濟意義明確直觀,能夠直接以貨幣額表示項目的盈利水平,其取舍標準也較好地體現(xiàn)了企業(yè)財務管理的基本目標。

    基準收益率ic也稱基準折現(xiàn)率,是投資者以動態(tài)的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的收益水平?；鶞适找媛实拇_定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ),同時綜合考慮資金成本、投資風險、通貨膨脹以及資金限制等影響因素。

    2.凈現(xiàn)值率(NPVR)是指投資項目的凈現(xiàn)值占原始投資現(xiàn)值總和的比率。

    凈現(xiàn)值率(NPVR)=項目的凈現(xiàn)值(NPV)÷原始投資的現(xiàn)值合計

    只有凈現(xiàn)值率指標大于或等于基準率,則投資項目具有財務可行性。

    3. 獲利指數(shù) (PI),是指投產(chǎn)后按基準收益率或設(shè)定折現(xiàn)率折算的各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計與原始投資的現(xiàn)值合計之比。

    獲利指數(shù)(Pl) =投產(chǎn)后各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計÷原始投資的現(xiàn)值合計= 1+凈現(xiàn)值率

    只有獲利指數(shù)指標大于或等于1的投資項目才具有財務可行性。它(下轉(zhuǎn)281頁)(上接279頁)是一個相對指標,反映投資的效率,即獲利能力。

    4.內(nèi)部收益率(IRR),就是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

    內(nèi)部收益率,是一項投資可望達到的報酬率,是能使投資項目凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。就是在考慮了時間價值的情況下,使一項投資在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)值,剛好等于投資成本時的收益率,而不是你所想的“不論高低凈現(xiàn)值都是零,所以高低都無所謂”,這是一個本末倒置的想法了。因為計算內(nèi)部收益率的前提本來就是使凈現(xiàn)值等于零。

    內(nèi)部收益率越高,說明你投入的成本相對地少,但獲得的收益卻相對地多。IRR大于項目所要求的最低投資報酬率或資本成本,方案可行;內(nèi)部收益率法能夠把項目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來,指出這個項目的收益率,便于將它同行業(yè)基準投資收益率對比,確定這個項目是否值得投資建設(shè)。

    通過對盈虧平衡點(BEP)的運用,計算出各因素在保本的前提下所達到的最大風險值或者說完成某一目標下的最高風險和最低風險指標,及這些風險對項目相關(guān)參數(shù)的影響情況,預測有關(guān)因素對凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期等主要經(jīng)濟評價指標的影響,分析項目所能夠承受的風險大小,將靜態(tài)的管理數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)的風險評估數(shù)據(jù)后反饋給項目決策人員,推動相關(guān)部門進行風險評估,了解各個要素的變化對項目相關(guān)的財務參數(shù)產(chǎn)生的影響,便于有效的進行項目后面各階段的評審和實施。

篇10

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；投資風險；個別風險

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實行房地產(chǎn)開發(fā)以來，當時僅有幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個四高的行業(yè)，高貢獻、高投入、高風險、高回報。一個好的商業(yè)物業(yè)不但利潤空間巨大，而且會對城市經(jīng)濟產(chǎn)生多邊性帶動效應；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目資金需求很大，投資風險高，如果項目沒有做好，將會引起一系列社會問題，成為一個高破壞的工程。因此，建立一個對商業(yè)地產(chǎn)項目進行全方位評判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項目的投資成功率，對于社會或者企業(yè)、個人來說，都具有深遠的意義。

1商業(yè)地產(chǎn)項目投資的主要風險

大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險的因素很多，一般來講,可以劃分為系統(tǒng)風險和個別風險兩大類。

1.1 系統(tǒng)風險我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項目的系統(tǒng)風險主要包括政治風險、或然損失風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現(xiàn)風險、周期風險和政策風險等。

1.2 個別風險商業(yè)地產(chǎn)項目的個別風險主要包括收益現(xiàn)金流風險、未來運營費用風險、財務風險、比較風險、時間風險和持有期風險等。我們主要來分析未來運營費用風險和財務風險。

①未來運營費用風險。大家知道，房地產(chǎn)項目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說，綠化的綠地，項目就要繳納幾百萬元的綠化費。項目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費。所交的不合理的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費，實際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會級城市房地產(chǎn)開發(fā)項目又開始征收電力配套費，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運營費用風險是在不斷地增加.這類風險主要歸因于投資者在主觀上對未來運營費用風險認識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項目的風險帶有相當多和比較明顯的主觀因素。②財務風險。當商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時，對投資企業(yè)來講，除了經(jīng)營風險之外，還有財務風險。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來的資金來擴大投資范圍，從而實現(xiàn)投資利潤的最大化的目標。然而，商業(yè)地產(chǎn)項目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風險增大了。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報，在商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)竣工的時候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發(fā)商來講，可能會面臨比開發(fā)住宅項目更大的財務風險。

2個別風險的衡量及管理

由于系統(tǒng)風險是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個別風險的衡量和管理方法。

2.1 未來運營費用風險在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風險度量中，我們通常要計算不同經(jīng)營方式的最大利潤，同時也要計算可以承受的最大經(jīng)濟損失，并將可能造成的不同損失詳細列出，例如自營損失、商家選擇不當?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項目投資經(jīng)營風險通常采用定性分析和定量分析相結(jié)合的分析方法。對于經(jīng)營風險的管理，主要是通過提高投資商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平來達到。

2.2 財務風險商業(yè)地產(chǎn)項目的財務風險，即在有風險的狀況下，投資企業(yè)因為籌措資金，而帶來的風險。衡量財務風險方法很多，可以通過計算自有資金利潤率及其方差來進行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目的財務風險，可以設(shè)計出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過無形資產(chǎn)運營來有效地降低財務風險。

3商業(yè)地產(chǎn)項目的風險管理程序和運作程序

3．1 商業(yè)地產(chǎn)項目的風險管理程序商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險較大，在進行投資時一定要做好風險控制及管理，如下是風險管理的一般程序：

3．2 商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體如下：項目選址――產(chǎn)品定位――運作策劃――資金平衡――經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體分析：①項目選址。首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項目對地段和區(qū)位的要求非常嚴格，遠遠超過其他類型的房地產(chǎn)。我們進行商業(yè)地產(chǎn)項目的區(qū)位選址時，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費者的消費能力、人口素質(zhì)、消費特點、商圈大小等因素。商業(yè)地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。②產(chǎn)品定位。以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額。細致分析商業(yè)地產(chǎn)項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點等相關(guān)問題。③運作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵是招商先于設(shè)計與建設(shè)。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項目風險，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營要求來進行項目的設(shè)計，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)項目運作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務融資方案后，要判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；還要判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時要判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。⑤經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理，可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營是項目運作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。商業(yè)地產(chǎn)項目的高貢獻、高投入、高風險、高回報決定了其項目投資比住宅項目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關(guān)鍵就是做好投資決策。